Das 1 x 1 des Mietrechts - Teil III - Mieterhöhung und Kündigung

Zielgruppe

Mitarbeitende der Liegenschaftsverwaltungen und von Wohnungsbaugesellschaften, die mit Mietangelegenheiten befasst sind. Ebenso sind sonstige Interessierte willkommen.

Seminarziel

Sie erhalten einen Einblick in die Themen: Mieterhöhung und Kündigung

Programm

I. Mieterhöhung

• Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeiten
  • Mieterhöhungsvereinbarung im Einzelfall
  • Staffel- und Indexmiete (§§ 557 a und b BGB)
• Gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten bei preisfreiem Wohnraum
  • Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 - § 558 e BGB)
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 – 559b BGB)

II. Kündigung und Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses

• Beendigung des Mietverhältnisses
  • Kündigungserklärung/allgemeine Grundsätze
  • Kündigung durch und gegenüber einer Personenmehrheit sowie Bevollmächtigten
  • Erklärungsinhalt, Form, Zugang
  • Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung
  • Wegfall der Kündigungsfolgen

• Ordentliche Kündigung
  • Kündigungsformalien, insbesondere Fristen
  • Erforderlichkeit eines berechtigten Interesses als Kündigungsgrund, einschl. der Einschränkungen und Ausnahmen gem. § 549 BGB
    • Vertragspflichtverletzung und Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB
    • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung - § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
    • Teilkündigung von Nebenräumen - § 573 b BGB
    • Andere Fälle berechtigten Interesses (z. B. Kündigungsgründe der öffentlichen Hand)
  • Widerspruch und Fortsetzungsverlangen – §§ 574ff. BGB
    • Anwendungbereich dieser Sozialklausel
    • Form und Frist
    • Härtegründe und Interessenabwägung
    • Inhalt und Wirkungen
  • Besonderheiten bei Werkwohnungen

• Außerordentliche unbefristete Kündigung – §§ 543, 569 BGB
  • Gemeinsame Regeln
  • Fristlose Kündigungsgründe im Einzelnen
    • Nichtgewährung des Gebrauchs
    • Gesundheitsgefährdung
    • Vertragswidriger Gebrauch
    • Zahlungsverzug
    • Verzug mit der Kautionszahlung - § 569 Abs. 2a BGB  
    • Kündigung wegen schuldhaften Vertragsverstoßes
    • Kündigung aus wichtigem Grund - §§ 314, 242 BGB

• Außerordentliche befristete Kündigung - § 573d BGB
  • Allgemeines
  • Einzelne Kündigungsgründe, z. B.:
    • Maßnahmen zur Modernisierung und Verbesserung - § 555e BGB
    • Gebrauchsüberlassung an Dritte - § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB
    • Mietverträge von mehr als 30 Jahren - § 544 BGB
    • Tod des/der Mieters/in - § 564 BGB
    • Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum - § 561 BGB

• Rücktritt - § 572 Abs. 1 BGB

• Zeitablauf/auflösende Bedingung – §§ 575, 572 Abs. 2 BGB

• Aufhebungsvertrag
  • Zustandekommen
  • Inhalt
  • Gestellung eines Mietnachfolgers

• Öffentlich-rechtliche Gründe (Polizeiliche bzw. wohnungswirtschaftliche/städtebauliche Maßnahmen)

III. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses

• Anspruch des/der Vermieters/in auf Räumung und Herausgabe
  • Besitzeinräumung
    • Inhalt, Herausgabeanspruch gegen Dritte
  • Zustand des Mietobjektes bei Rückgabe
    • Inhalt der Räumungspflicht
    • Wegnahme von Einrichtungen/ Rückgängigmachung baulicher Veränderungen
    • Renovierungspflichten/Beseitigung der Folgen vertragswidrigen Gebrauchs
    • Folgen bei Nichterfüllung
    • Schadensersatz wegen Beschädigungen bzw. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Verletzung von Obliegenheiten

• Vermieteransprüche wegen verspäteter Räumung und Herausgabe
  • Vorenthaltung des Mietobjekts
  • Nutzungsentschädigung
  • Schadensersatz (wegen Verzuges/pVV/Umfang)
  • Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung - §§ 812 ff. BGB
  • Ansprüche aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis - §§ 987 ff. BGB
  • Haftungseinschränkungen im Wohnraummietrecht

• Mieteransprüche
  • Wegnahme von Einrichtungen
  • Rückgabe von Sicherheiten
  • Rückabwicklung sonstiger Mieterleistungen
  • Verwendungsersatz - § 539 BGB

• Abstandszahlungen

• Verjährung/Verwirkung

Referent

Thomas Hannemann

Rechtsanwalt

Anwaltskanzlei Thomas Hannemann

Karlsruhe

Seit 1986 Anwalt in Karlsruhe mit der Kernkompetenz im privaten Immobilienrecht (u. a. Bau- und Architektenrecht; Bauträgerrecht, Miet- und Pachtrecht; Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht), Mitherausgeber der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM); vielfältige Veröffentlichungen und Vorträge; empfohlen in allen FOCUS-Anwaltsexpertenlisten seit 1999, zuletzt 2024 als TOP-Anwalt im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.